Sociale woningbouw: alles staat in het teken van regels, geld en marktdenken
Jan Jaap Kolkman, de wethouder die in Deventer over wonen gaat, sprak in Architectuurcentrum Rondeel bij de opening van de expositie ‘OnderDAK | Sociale woningbouw in Deventer’ op 29 oktober jl. over de huisvesting van zijn voorouders. “Mijn grootouders woonden in de negentiende eeuw in een krot met slechts één kamer. In de loop der jaren werd die sponde allengs vervangen door andere en steeds betere en ruimere huisvesting.” Kolkman sprak zijn waardering uit over de expositie. Hij herkende daarin zijn eigen persoonlijke verhaal en hij sprak de hoop uit dat een soortgelijke wooncarrière als die van zijn voorouders ook in de toekomst in Deventer mogelijk blijft. Daarmee werd impliciet ook de zorg voor de toekomst van de sociale woningbouw uitgesproken.
Bij de opening van de expositie op 29 oktober 2015, ging het vooral over de geschiedenis van de sociale woningbouw en hoe die zich in ruim een eeuw ontwikkelde. Daarbij kwam zowel de architectuur aan bod als ook de organisatiestructuren en de connecties tussen overheid en instellingen die de bouw en de verhuur van woningen voor de arbeidende klasse mogelijk maakten. Sturende factoren daarin waren de wisselende maatschappelijke en vooral economische omstandigheden waarin ons land en ook Deventer zich in die afgelopen eeuw voordeden. Roel van Veldhuizen vertelde het verhaal van de expositie door een overzicht te geven van de sociale woningbouw in Deventer vanaf het moment dat in 1874 de stadsuitbreiding met de Vestingwet mogelijk werd. Aansluitend zette professor dr. Len de Klerk het thema in een breder perspectief, waarna moderator Luit Harkema de discussie op scherp zette door de huidige stand van zaken omtrent het onderwerp te agenderen.
DE SOCIALE WONINGBOUW IN DEVENTER
Roel van Veldhuizen zette zijn inleiding direct in het juiste perspectief: in Deventer zijn ruim 13.000 sociale woningen, dat is eenderde van het totale woningbestand. Deze woningen worden beheerd door drie corporaties: De Marken (vooral in de omliggende dorpen in de gemeente Deventer), Rentree en Ieder1.
De vijf episodes waarin de geschiedenis van de sociale woningbouw in Deventer is opgedeeld, vormen niet alleen de opbouw van de expositie, maar ook die van de inleiding van Roel van Veldhuizen.
Tot 1901: Krotten. Arbeiders woonden binnen de stadsmuren in krotten zonder enige voorziening, met grote gezinnen en doorgaans met slechts één vertrek. Met de opkomst van de industrialisatie groeiden de steden explosief en gingen de beter gesitueerden, waaronder huisjesmelkers, maar ook de caritas zich bekommeren om de huisvesting van de mensen met de laagste inkomens. Met de oprichting van de VtA (Vereniging tot opbouw en verbetering van Arbeiderswoningen) in 1883 ontstond in Deventer de eerste sociale woningbouw. De Eendracht was de eerste woningbouwvereniging die werd opgericht door werklieden, maar werd gefinancierd met particulier geld. Een moeizaam proces en tot 1901 werden er in Deventer slechts 200 sociale huurwoningen gebouwd. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de nog steeds bewoonde huizen aan de Bergpoortstraat.
Van 1901 tot 1940: Tuindorpen. Een ommekeer is de Woningwet uit 1901, waarmee de landelijke overheid aandacht toonde voor de volkshuisvesting. Met de Woningwet kwam er betaalbare kwaliteit, zowel in als om de woning. De wet gaf ruimte voor de zogenoemde ‘toegelaten instellingen’ (de huidige woningcorporaties). Deze instellingen konden goedkoop geld lenen van de overheid om daarmee zonder winstoogmerk sociale woningbouw te ontwikkelen. In deze periode ontstonden de meeste tuindorpen, ook in Deventer. De tuindorpen als Knutteldorp, het Rode Dorp, het Hoornwerk en anderen liggen allemaal rond het historisch centrum van de stad. Saamhorigheid en gemeenschapszin waren en zijn er de kenmerken.
Van 1945 tot 1975: Wederopbouw. Na de oorlog was de woningnood groot, niet alleen vanwege de vele oorlogsschade, maar vooral vanwege de bevolkingsgroei. Er moest veel, snel en ook goedkoop gebouwd worden. Dat betekende standaardisatie, prefabricage en het stedenbouwkundig herhalen van bouwblokken in de zogenoemde stempels. De invloed van de bouwkraan (nodig vanwege de industriële bouwmethodes met onder meer tunnelbekistingen) is afleesbaar aan de lange, rechte bouwblokken. Sociale woningen werden gebouwd als galerijflat, portiekflat en eengezinswoning. De Deventer wijken Zandweerd, Platvoet, Borgele, Keizerslanden en de Rivierenbuurt dateren uit deze periode.
Van 1975 tot 1995: Bloemkoolwijken. In Deventer liggen alle wijken uit deze periode in Colmschate, ten oosten van Deventer (Groot Douwel, Blauwenoord, Colmschater Enk, Essenerveld, het Roessink en Swormink). De stedenbouwkundige opzet van deze nieuwe wijken, vrijwel uitsluitend ingevuld met eengezinswoningen, doet met de vele woonerven, hofjes en kromme en doodlopende staatjes aan de bloemkoolstructuur denken. In deze periode wordt ook de stadsvernieuwing ter hand genomen met in Deventer fraaie voorbeelden zoals in het Bergkwartier, de Sijzenbaan en in het Noordenbergkwartier.
Van 1995 tot 2015: The sky is the limit. In deze periode van welvaart kunnen duurdere woningen ontwikkeld worden en zien we een mix van sociale huurwoningen en koopwoningen. Soms zelfs in dezelfde architectuur. Het was de opkomst van het zogenoemde ‘marktdenken’. In de sociale woningbouw resulteerde dat in de ‘Bruteringsoperatie’, waarmee de band tussen overheid en woningcorporaties werd doorgeknipt. Lopende leningen en subsidies werden met elkaar vereffend en corporaties moesten zich voortaan als zelfstandige ondernemingen gaan gedragen. En dat gebeurde ook. Winstgevende projecten (waaronder winkelcentra, kantoren e.d.) moesten de sociale woningbouw financieren. Lukte dat niet: huurverhoging was het gevolg! Lukte dat wel: dan kregen we betere en duurdere woningen! Vinexwijken (gebaseerd op de Vierde Nota Extra) werden ontwikkeld. Omdat plannen voortijdig uitlekten, kregen grondspeculanten en projectontwikkelaars de kans om grond goedkoop van boeren te kopen, om die later veel duurder aan de corporaties en gemeenten door te verkopen. Marktwerking! De excessen zijn bekend. In Deventer hadden we geluk, want voor de vinexwijk De Vijfhoek, door sommigen de mooiste van Nederland genoemd, was de grond al veel eerder door de gemeente Deventer gekocht van de gemeente Diepenveen. Bijzondere binnenstedelijke vernieuwingen, zoals in een aantal wederopbouwwijken en tuindorpen, laten opmerkelijke architectonische kwaliteiten zien die door corporaties zijn geïnitieerd. Volgens Van Veldhuizen zijn het waarschijnlijk de laatste hoge kwaliteitsprojecten waarin de sociale woningbouw, samen met veel andere functies, een plek heeft gekregen.
VIER UREN VAN DE VOLKSHUISVESTING
Ook Len de Klerk, emeritus hoogleraar Stedelijke en Regionale planologie, deelt zijn inleiding in volgens de onderscheidende periodes in de geschiedenis van de sociale woningbouw. Hij noemt ze overigens wel anders dan Van Veldhuizen, namelijk:
– vanaf 1850 de particuliere verenigingen, met inzet van particulieren die verantwoordelijk burgerschap tonen.
– vanaf 1901 de toegelaten instellingen, (de corporaties) waarbij de rijksoverheid de wetgeving verzorgt en de gemeentelijke overheid voor de uitvoering daarvan verantwoordelijk is.
– vanaf 1933 het verlies van autonomie, waarbij de inmiddels 1500 toegelaten instellingen (300 verenigingen en 1200 stichtingen) voorschotten kregen van de rijksoverheid en ze niet meer afhankelijk waren van de gegoede burgerij en de notabelen en dus ook meer vrijheid kregen om zelf te beslissen wat ze waar en hoe en voor wie bouwden.
– vanaf 1945 de wederopbouw, een periode waarin sprake is van geldschaarste, grote woningnood, een bevolkingsexplosie en de opkomst van de wijkgedachte. Een tijd waarin de staat betaalt en bepaalt! De technologie en de bouwkwaliteit krijgen een impuls, onder meer dankzij de verschijning van de Voorschriften&Wenken. Grootschalige stadsvernieuwing doet zijn intrede. De Klerk haalt de destijds uitgesproken woorden van Bram Peper aan: “Het is na een welvaartsperiode nu tijd voor een welzijnsperiode!”. Met de sociale woningbouw in het verpauperde stedelijk gebied wordt de leegstand bestreden, de verwaarlozing opgeruimd en ruimte gegeven aan de tweede demografische golf waarbij dankzij ‘de pil’ gezinsverdunning ontstaat.
– vanaf 1995 de marktwerking, waarin de rijksoverheid zegt: ‘Jullie kunnen het nu zelf wel!’. Met de instelling van de ‘brutering’ betekent dit dat de corporatie voortaan voor eigen rekening en risico de sociale woonmarkt staande moet zien te houden. Het is volgens De Klerk echter een schijnzelfstandigheid want uiteindelijk blijkt dat de overheid nog wel de huurprijs bepaalt. De uitvoering ligt echter wel in handen van de corporaties en met zelfsubsidies, verkregen uit opbrengsten van marktconform ondernemen middels de bouw van onder meer scholen, winkelcentra, buurthuizen en kantoren (ofwel: dé markt!), moet een en ander staande gehouden worden
Een dubieus aspect wordt volgens De klerk overigens de invoering van de zogenoemde ‘verhuurderheffing’, waardoor de corporaties verplicht worden per jaar twee maanden huuropbrengst af te dragen aan de rijksoverheid. Daarmee zou de overheid de huurtoeslag aan huurders voor een deel kunnen financieren.
Tenslotte noemt De Klerk enkele actuele begrippen zoals rurbanisatie (de verstedelijking van het platteland), het huidige doelgroepenbeleid dat tot segregatie leidt en de herstructurering van het woonbeleid met als gevolg relatief dure bouwlocaties vanwege de grondkosten.
EXCELSHEETS EN HET GAT IN DE DOORSTROMING
Moderator Luit Harkema, eigenaar van LUIT Woondienst&Advies, start de discussie met de zaal met een opsomming van enkele actuele begrippen en constateringen, waaronder de verhuurderheffing. Het zijn de resultanten van het huidige overheidsbeleid dat de regels tot op de euro nauwkeurig vastlegt. Van belang is de inkomensgrens waarboven men geen recht meer heeft op een sociale huurwoning (€34.911,- per jaar (tijdelijk €38.950,-) en een maximale huur voor sociale huurwoningen van circa € 710,-.
Voor Irene de Negro, directeur van corporatie De Marken, betekent de verhuurderheffing (twee maanden huur gaat naar de overheid) dat er bezuinigd moet worden op de bedrijfskosten. Sloop van slechte en vervangende nieuwbouw is nu niet meer rendabel als een gevolg van de vastgestelde inkomensgrens van huurders. Liesbeth van Asten, directeur bij Rentree vult aan met de opmerking dat inkomens boven de €34.911,- niet meer mogen reageren op vrijkomende goedkope huurwoningen.
Gevolg van een en ander is dat het fenomeen ‘scheefwonen’ steeds vaker en óók in Deventer gedoogd moet worden en dat volkshuisvesting is veranderd in restant- of vangnethuisvesting voor hen die buiten de boot vallen. Roel van Veldhuizen meent dat de Nederlandse overheid het Duitse volkshuisvestingsmodel nastreeft, waar de huursector voor het grootste deel in handen van particuliere beleggers ligt. Niet voor niets, zegt hij, was minister Blok recent op een beurs in München om daar beleggers en ontwikkelaars te verlokken om op de Nederlandse markt actief te worden.
Wethouder Kolkman benoemt de nieuwe doelgroepen, zoals de extramurale huisvesting van mensen met een beperking, het veel langer zelfstandig thuiswonen van ouderen en tenslotte de huidige, enorme instroom van vluchtelingen. Voor die laatste groep meldt Kolkman dat daarover regionaal overleg plaatsvindt en dat er gekeken wordt naar huisvestingsmogelijkheden in leegstaande kantoorpanden. Overigens geven de nieuwe doelgroepen een extra druk op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Niettemin en wellicht tegen beter weten in, verwacht de wethouder dat per saldo de wachttijd op een sociale huurwoning niet veel zal veranderen (voor urgente gevallen één jaar en voor overigen drie jaar).
Opmerkelijk is dat er weinig gesproken wordt over de relatief grote groep huurders die vanwege een iets te hoog inkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. En dat terwijl er aan de bovenkant steeds minder mogelijkheden zijn om te huren (te hoge huur en dus geen recht op huurtoeslag) of te kopen (banken zijn zuinig en kritisch in het verstrekken van hypotheken, zeker als je geen vaste werk hebt). Alles staat in het teken van regels, geld en marktdenken. Ooit was er een staatssecretaris (Jan Schaefer) die geërgerd zei: “In gelul kun je niet wonen!”. Het ontlokte Daan Josee, voorzitter van het bestuur van het Rondeel, de parafrase “In een excel sheet kun je niet wonen”.
door Tom de Vries
{ppgallery}/slideshow20151029ONDERDAK{/ppgallery}